Als wir unser Haus gekauft haben, wusste ich dass Notarkosten anfallen. Was ich nicht wusste: Wie viel es wirklich ist – und wie viele verschiedene Positionen sich dahinter verstecken. Was ich am Ende gezahlt habe war deutlich mehr als ich erwartet hatte.
Nicht weil mich jemand über den Tisch gezogen hat – sondern weil ich die Nebenkosten beim Hauskauf systematisch unterschätzt hatte. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Maklerprovision – das summiert sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einem 300.000 Euro Haus sind das 30.000 bis 45.000 Euro die du zusätzlich brauchst.
Hier schreibe ich auf was ich wirklich gezahlt habe – mit konkreten Zahlen und allem was ich vorher gerne gewusst hätte.
Das Wichtigste vorab (Stand 2026):
- Notarkosten: ~1,0–1,5 % des Kaufpreises (Beurkundung + Grundbuch)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland – der größte Einzelposten
- Maklerprovision: max. 3,57 % für Käufer (seit 2020 geteilt)
- Gesamte Nebenkosten: typisch 10–15 % des Kaufpreises
- Bei 500.000 € Kaufpreis in NRW: ca. 57.000 € Nebenkosten
Was ich wirklich gezahlt habe – meine konkreten Zahlen
Wir haben ein Haus im Ruhrgebiet gekauft – NRW, also 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Das ist leider eines der teuersten Bundesländer. Hier sind meine echten Zahlen ohne Beschönigung:
Meine persönlichen Notarkosten beim Hauskauf
Auf einen 500.000 € Kaufpreis – das sind 11,4 % des Kaufpreises die ich zusätzlich brauchte.
Was mich am meisten überrascht hat: Die Grunderwerbsteuer in NRW mit 6,5 Prozent war mit Abstand der größte Posten. Über 32.000 Euro nur für die Steuer. Das hatte ich in meiner ersten Kalkulation grob unterschätzt.
Der häufigste Planungsfehler beim Hauskauf:
Viele Käufer kalkulieren 5 % Nebenkosten – und liegen damit weit daneben. In NRW, Brandenburg oder Thüringen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer kommen schnell 12–15 % zusammen. Plane immer mindestens 12 % Nebenkosten ein – lieber etwas mehr.
Alle Kostenpositionen im Überblick
| Kostenposition | Ca. Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | ~0,5–1,0 % des Kaufpreises | Pflicht, kein Verhandlungsspielraum |
| Grundschuldbestellung | ~0,2–0,3 % der Darlehenssumme | Nur bei Finanzierung nötig |
| Grundbucheintrag Eigentümer | ~0,3–0,5 % des Kaufpreises | Gesetzlich vorgeschrieben |
| Grundbucheintrag Grundschuld | ~0,1–0,2 % der Darlehenssumme | Bei Finanzierung nötig |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % je nach Bundesland | Größter Einzelposten |
| Maklerprovision | 3,57 % pro Seite (max.) | Seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer |
| Gesamt Nebenkosten | 10–15 % des Kaufpreises | Je nach Bundesland und Finanzierung |
Notargebühren sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar. Die genannten Prozentsätze sind Richtwerte – die genaue Berechnung hängt vom konkreten Kaufpreis ab.
Grunderwerbsteuer: Der größte Kostenblock nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland Ländersache – und die Unterschiede sind erheblich. Bayern zahlt 3,5 Prozent, NRW und Brandenburg zahlen 6,5 Prozent. Bei einem 400.000 Euro Haus sind das 14.000 Euro vs. 26.000 Euro – eine Differenz von 12.000 Euro allein durch das Bundesland.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % – günstigste Bundesländer |
| Hamburg | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % – teuerste Bundesländer |
Stand 2026. Grunderwerbsteuer ist Ländersache und kann sich ändern. Aktuelle Sätze beim zuständigen Finanzamt prüfen.
Rechenbeispiele: Was du bei verschiedenen Kaufpreisen zahlst
| Kostenposition | 300.000 € (NRW) | 500.000 € (NRW) |
|---|---|---|
| Notarkosten Kaufvertrag (~0,75 %) | ~2.250 € | ~3.750 € |
| Grundbuch Eigentümer (~0,35 %) | ~1.050 € | ~1.750 € |
| Grundschuldbestellung (~0,25 %) | ~600 € | ~875 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 % NRW) | ~19.500 € | ~32.500 € |
| Maklerprovision (3,57 %) | ~10.710 € | ~17.850 € |
| Gesamt Nebenkosten | ~34.110 € (~11,4 %) | ~56.725 € (~11,3 %) |
Beispielrechnung für NRW (6,5 % Grunderwerbsteuer, 3,57 % Maklerprovision). Ohne Maklerprovision reduzieren sich die Nebenkosten entsprechend. Eigene Berechnung, keine Rechtsberatung.
Was viele vergessen: Die Nebenkosten brauchen echtes Eigenkapital
Das ist der Punkt der bei vielen Erstkäufern zu bösen Überraschungen führt: Die Nebenkosten werden von den meisten Banken nicht finanziert. Du brauchst sie als echtes Eigenkapital – zusätzlich zu dem Eigenkapital das du für das Darlehen selbst einbringst.
Das bedeutet konkret: Wer ein 500.000 Euro Haus kaufen will und 20 Prozent Eigenkapital einbringen möchte, braucht nicht 100.000 Euro – sondern 100.000 Euro plus die Nebenkosten von rund 57.000 Euro. Also knapp 157.000 Euro Eigenkapital insgesamt.
Wer das nicht einkalkuliert hat, steht plötzlich vor einem Problem das sich nicht einfach lösen lässt.
Wichtig für die Finanzierungsplanung:
- Nebenkosten werden von Banken fast nie mitfinanziert.
- Du brauchst sie als echtes Eigenkapital – zusätzlich zur Eigenkapitalquote.
- Plane: Kaufpreis × 12–15 % als Eigenkapital nur für Nebenkosten.
Kann ich Notarkosten sparen?
Kurze Antwort: Bei den Notargebühren selbst kaum. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar – kein Notar darf günstigere Konditionen anbieten.
Wo du aber sparen kannst:
- Maklerprovision: Kauf ohne Makler spart 3,57 % – bei Direktangeboten vom Eigentümer möglich
- Kaufpreis verhandeln: Ein niedrigerer Kaufpreis reduziert proportional alle prozentualen Kosten
- Bundesland: Wer flexibel ist und in Bayern oder Sachsen kauft spart erheblich bei der Grunderwerbsteuer
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke oder Gartengeräte können separat berechnet werden – das reduziert den beurkundungspflichtigen Kaufpreis
Tipp: Inventar separat ausweisen
Wenn Küche oder andere Einrichtungsgegenstände im Kaufpreis enthalten sind, kann der Wert dieser Gegenstände separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer hochwertigen Küche für 15.000 € spart das bei 6,5 % Grunderwerbsteuer knapp 1.000 € – ohne zusätzlichen Aufwand.
Wann werden Notarkosten fällig?
Das ist eine Frage die ich mir selbst erst spät gestellt habe. Die Antwort: Nicht alles auf einmal.
- Notarkosten und Grundbuchgebühren: Rechnung kommt typisch 4–8 Wochen nach Beurkundung
- Grunderwerbsteuer: Bescheid kommt vom Finanzamt – typisch 4–6 Wochen nach Beurkundung, Zahlungsfrist dann 4 Wochen
- Maklerprovision: Bei Vertragsunterzeichnung oder kurz danach – je nach Maklervertrag
- Kaufpreis selbst: Bei Eigentumsübergang – nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Zahlung der Grunderwerbsteuer
Das bedeutet: Zwischen Beurkundung und der Zahlung aller Nebenkosten liegen typisch 2–3 Monate. Stelle sicher dass das Eigenkapital für die Nebenkosten in dieser Zeit liquide verfügbar ist – nicht in Festgeld oder anderen gebundenen Anlagen.
Was ich heute anders machen würde
Rückblickend gibt es zwei Dinge die ich beim nächsten Hauskauf anders angehen würde:
Erstens: Die Nebenkosten von Anfang an mit 15 Prozent einkalkulieren, nicht mit 10. Lieber am Ende Geld übrig haben als knapp werden.
Zweitens: Die Baufinanzierung früher und breiter vergleichen. Ich habe mich zu stark auf meine Hausbank verlassen. Ein Vergleich von mehreren Anbietern hätte mir bei dem Zinssatz mehrere tausend Euro gespart – und das ist Geld das ich für die Nebenkosten gut hätte gebrauchen können.
Die Nebenkosten sind fix – da gibt es kaum Spielraum. Aber bei der Baufinanzierung gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Anbietern. Das ist der Hebel den die meisten unterschätzen.
Häufige Fragen zu Notarkosten beim Hauskauf
Häufig gestellte Fragen
✍️ Über den Autor
Alexander Mitzkus
Alexander lebt im Ruhrgebiet und hat selbst mehrere Bausparverträge abgeschlossen und einen Immobilienkauf durchlaufen. Auf Bausparguru.de teilt er seine Erfahrungen und vergleicht Konditionen – ohne Bankberater-Filter.
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