3 Fehler beim Bausparvertrag die dich hunderte Euro kosten – und wie du sie vermeidest

Ich habe selbst einen Bausparvertrag abgeschlossen der im Nachhinein nicht optimal war. Nicht weil ich leichtsinnig war – sondern weil ich die richtigen Fragen nicht kannte. Ich habe dem Bankberater vertraut, einen Tarif unterschrieben und Jahre später festgestellt dass ich mit etwas mehr Vorbereitung deutlich besser dastehen würde.

Diese drei Fehler begegnen mir immer wieder wenn ich mit anderen darüber spreche. Sie sind nicht offensichtlich – sonst würden sie nicht so häufig passieren. Und sie sind alle vermeidbar, wenn du weißt worauf du achten musst.

Fehler 1: Die Bausparsumme falsch wählen – zu niedrig oder zu hoch

Das klingt banal. Ist es aber nicht. Die Bausparsumme ist die Weichenstellung des gesamten Vertrags – sie bestimmt die Abschlussgebühr, die Höhe des späteren Darlehens und wie lange du sparen musst bis zur Zuteilung.

Ich habe damals eine Bausparsumme gewählt die sich monatlich gut anfühlte. Niedriger Sparbeitrag, überschaubare Abschlussgebühr. Was ich nicht ausreichend bedacht habe: Das Darlehen das am Ende rauskommt deckte unsere tatsächlichen Baukosten nur zu einem kleinen Teil. Ich brauchte trotzdem eine vollständige Baufinanzierung dazu – der Bausparvertrag war nur ein kleines Puzzlestück.

Warum zu niedrig ein Problem ist

Wer die Bausparsumme zu niedrig ansetzt bekommt am Ende ein Darlehen das nicht ausreicht um den geplanten Verwendungszweck zu finanzieren. Das Darlehen aus dem Bausparvertrag beträgt typischerweise 40–50 % der Bausparsumme. Bei 50.000 Euro Bausparsumme sind das also rund 25.000 Euro Darlehen – für eine Immobilie in den meisten deutschen Städten ein Tropfen auf dem heißen Stein.

Warum zu hoch auch ein Problem ist

Eine zu hohe Bausparsumme bedeutet eine höhere Abschlussgebühr – die wird sofort fällig und vom Guthaben abgezogen. Bei 1,6 % Abschlussgebühr und 100.000 Euro Bausparsumme sind das 1.600 Euro die sofort weg sind, bevor ein einziger Cent gespart wurde. Dazu kommt: Der Regelsparbeitrag steigt proportional zur Bausparsumme. Wer mehr spart als er kann, riskiert den Vertrag ruhen zu lassen oder zu kündigen – beides kostet.

So vermeidest du diesen Fehler

• Berechne zuerst deinen tatsächlichen Kapitalbedarf – was soll die Immobilie kosten, was bringst du an Eigenkapital mit?
• Kalkuliere das Darlehen rückwärts: Benötigtes Darlehen × 2 = ungefähre Bausparsumme
• Bedenke Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (~1,5 %), Makler (bis 3,57 %) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden
• Sprich nicht nur mit einer Bank – lass verschiedene Szenarien durchrechnen

Fehler 2: Nur bei der Hausbank anfragen – und den Vergleich sparen

Das ist der Fehler der mich am meisten geärgert hat. Ich bin zur Sparkasse gegangen – meiner Hausbank seit Jahren. Netter Berater, vertraute Umgebung, alles wirkte solide. Ich habe unterschrieben.

Was ich erst später herausgefunden habe: Andere Bausparkassen hatten zum gleichen Zeitpunkt Tarife mit deutlich günstigeren Darlehenszinsen und teilweise niedrigeren Abschlussgebühren. Der Unterschied war nicht marginal – er war bei meiner Laufzeit ein vierstelliger Betrag.

Das ist kein Vorwurf an Sparkassen oder Volksbanken. Die haben ihre Berechtigung. Aber ein Bankberater ist Verkäufer – er präsentiert dir die Produkte seines Hauses, nicht die des günstigsten Mitbewerbers. Das ist sein Job. Dein Job ist es zu vergleichen.

Was der Vergleich konkret bringt

Die Unterschiede zwischen den Bausparkassen sind erheblicher als die meisten denken. Bei den Darlehenszinsen können 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte Unterschied zwischen dem teuersten und günstigsten Anbieter liegen. Bei einem Darlehen von 30.000 Euro über 10 Jahre macht das mehrere tausend Euro aus.

Dazu kommen Unterschiede bei Abschlussgebühren (1,0 % bis 1,6 % je nach Anbieter und Tarif), Bonusregelungen, Jugendbonus und Mindestbausparsummen. Wer nur ein Angebot hat, weiß nicht ob es gut oder schlecht ist.

So vermeidest du diesen Fehler

• Vergleiche mindestens 3–4 Bausparkassen bevor du unterschreibst
• Achte nicht nur auf den Sparzins sondern vor allem auf den Darlehenszins – dort holst du das meiste raus
• Prüfe die Abschlussgebühr: Einige Tarife liegen bei 1,0 % statt 1,6 % – das sind bei 50.000 € Bausparsumme 300 € weniger
• Nutze unabhängige Vergleichsportale ohne Interessenkonflikt

Fehler 3: Staatliche Förderungen nicht nutzen – und Geld verschenken

Das ist der Fehler der mich am meisten überrascht hat – weil er so vermeidbar ist und trotzdem so häufig vorkommt. Viele Menschen zahlen jahrelang in einen Bausparvertrag ein ohne die staatlichen Förderungen zu beantragen die ihnen zustehen würden.

Ich habe das anfangs selbst versäumt. Nicht aus Desinteresse, sondern weil der Bankberater das Thema Förderungen nur kurz angesprochen hatte und ich dachte: Das ist kompliziert, das lohnt sich wahrscheinlich nicht für mich. Falsch gedacht.

Wohnungsbauprämie: Bis zu 70 Euro pro Jahr geschenkt

Die Wohnungsbauprämie ist eine staatliche Förderung die direkt auf deinen Bausparvertrag gezahlt wird. Sie beträgt 10 % auf die eingezahlten Beträge – maximal auf 700 Euro pro Jahr für Alleinstehende, 1.400 Euro für Verheiratete.

Das bedeutet: Wer 700 Euro im Jahr in den Bausparvertrag einzahlt bekommt 70 Euro obendrauf – ohne Gegenleistung außer einem kurzen Antrag beim Finanzamt. Bei einem Paar sind das 140 Euro jährlich. Über 8 Jahre Sparphase summiert sich das auf über 1.000 Euro.

Die Einkommensgrenze liegt bei 35.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen für Alleinstehende (70.000 Euro für Verheiratete). Viele Menschen liegen darunter und wissen es nicht.

Arbeitnehmer-Sparzulage: Oft vergessen, leicht zu beantragen

Wer vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber bekommt und diese in einen Bausparvertrag fließen lässt, kann zusätzlich die Arbeitnehmer-Sparzulage beantragen. Diese beträgt 9 % auf die eingezahlten vermögenswirksamen Leistungen – maximal auf 470 Euro pro Jahr.

Das macht bis zu 43 Euro pro Jahr zusätzlich. Klingt wenig – ist aber Geld das ohne Aufwand auf dem Tisch liegt.

So vermeidest du diesen Fehler

• Prüfe ob du die Einkommensgrenzen für die Wohnungsbauprämie unterschreitest (35.000 € / 70.000 € zu versteuerndes Einkommen)
• Beantrage die Wohnungsbauprämie jedes Jahr in der Steuererklärung – Anlage AV oder direkt über die Bausparkasse
• Frage deinen Arbeitgeber ob vermögenswirksame Leistungen möglich sind – viele Arbeitgeber zahlen diese auf Nachfrage
• Leite vermögenswirksame Leistungen wenn möglich in den Bausparvertrag um – kombiniert mit der Arbeitnehmer-Sparzulage maximierst du den Ertrag

Zusammenfassung: Die drei Fehler auf einen Blick

Was ich heute anders machen würde

Wenn ich nochmal von vorne anfangen würde, würde ich drei Dinge ändern: Erstens würde ich meinen tatsächlichen Kapitalbedarf sauber durchrechnen bevor ich eine Bausparsumme wähle. Zweitens würde ich mindestens vier Anbieter vergleichen – nicht nur die Hausbank. Und drittens würde ich von Tag eins an die Wohnungsbauprämie beantragen.

Keiner dieser Punkte ist kompliziert. Alle brauchen etwas Zeit und Vorbereitung. Aber sie können zusammen über die Laufzeit eines Bausparvertrags einen fünfstelligen Unterschied machen – oder zumindest einen vierstelligen. Das ist echtes Geld.

Und der einfachste erste Schritt: Vergleichen. Nicht bei einer Bank, nicht bei zwei – sondern wirklich vergleichen was der Markt bietet.

Häufige Fragen zu Fehlern beim Bausparvertrag

Kann ich die Bausparsumme nachträglich ändern?

Ja, bei den meisten Bausparkassen ist eine Anpassung der Bausparsumme möglich – entweder durch Teilung, Erhöhung oder Reduzierung des Vertrags. Allerdings können dabei erneut Gebühren anfallen und die Bewertungszahl wird neu berechnet, was die Zuteilung verzögern kann. Lass dich vor einer Änderung von der Bausparkasse schriftlich über die Konsequenzen informieren.

Was passiert wenn ich die monatlichen Sparbeiträge nicht zahlen kann?

Ein Bausparvertrag ist kein Sparplan mit Zahlungspflicht. Du kannst die Beiträge reduzieren oder aussetzen – allerdings verzögert sich dadurch die Zuteilung. Die Wohnungsbauprämie gibt es nur auf tatsächlich eingezahlte Beträge. Bei längerer Aussetzung solltest du die Bausparkasse informieren und prüfen ob eine Anpassung der Bausparsumme sinnvoll ist.

Lohnt sich ein Bausparvertrag überhaupt noch 2026?

Als reines Sparinstrument mit 0,1–0,2 % Guthabenzins – nein. Als Zinssicherungsinstrument für ein zukünftiges Baudarlehen – ja, wenn der Zeithorizont stimmt und du heute günstige Darlehenszinsen für die Zukunft sichern willst. Ob es sich für deine konkrete Situation lohnt, hängt von deinen Plänen, deinem Zeithorizont und den aktuellen Marktkonditionen ab.

Wie erkenne ich einen guten Bausparvertrag?

Ein guter Bausparvertrag hat einen niedrigen Darlehenszins (unter 2 % ist sehr gut, 2–3 % ist akzeptabel), eine möglichst niedrige Abschlussgebühr, flexible Sondertilgungsoptionen im Darlehen, und passt in der Bausparsumme zu deinem tatsächlichen Bedarf. Der Guthabenzins spielt eine untergeordnete Rolle – es geht primär um den günstigen Darlehenszins.